由于房价的逐年攀升，不少新近购房一族由于底气不足加之收入不济，沦为“房奴”一族。热衷购物的月光族，过度消费、透支刷卡后，也沦为信用卡的“卡奴”。购房后的住房按揭压力让他们喘不过气来，又还时常为工作、生计而奔波。记者最近在采访中所见所闻的“房奴”、“卡奴”们，他们的际遇既让人同情更让人不安。那么怎样做才能避免成为“房奴”、“卡奴”呢？

　　“房奴”一族如何被套

　　“房奴”是一个形象而简约的称呼，是指市民在倾其所有购得住房后，面临支付按揭款的重压，只得沦为住房的奴隶，打工收入的主要部分都得用去付按揭。据调查，近两年来眉山中心城区购房者中有近一成半的人存在支付重压。

　　购房后存在支付压力的购房者主要有三类：一类是有固定收入但积蓄较少者，在付了购房首付和房屋装修后基本就要靠每月收入的一部分支付按揭款。去年购房的某机关干部庄先生就是其中之一。他购了一套面积130平方米住房，花掉近18万元，按揭首付了六万元，加上装修五万元就把积蓄花完了。现在按揭的12万元，每月偿还近800元，他本人收入每月不足千元，妻子在打零工，上班时每月有600元收入，加起来全家收入1600元，除去日常开销，能紧巴巴还按揭。但只要妻子没班上，日子就难了。对于买房，他说早能想到现在的处境，当初还不如买一套小户型的二手房。

　　“房奴”中最严重的也是群体人数最多的第二类，是近年来新近就业的农村大学生。这部分人一毕业就面临就业、结婚、购房等重重压力。一些人在家庭父母支持下付了按揭首付，住上新房结了婚，但住房按揭就得小两口去打拼。在城区一食品企业上班的小汤说，他买了新房结婚后，两个人收入加在一起只有1400多元，根本难以为继，只得将新房拿去出租，每年收入4500元，自己去租了一个小户型房住，省下2000多元去付按揭。他感慨地说：“能有一套属于自己的住房该多好啊！”

　　“房奴”中的第三类人数较少，主要是原来工作后再失业，经商办企业失败后面临严重的还款压力。 “房奴”的存在是近些年来城市住房解决体制过程中难于回避的现象。据几家商业银行透露，住房按揭贷款中不能按时还贷的人数在5%左右。据分析，存在较大还款压力的人士绝不止这个数，这说明，为了住房，不少人减少了其它消费，甚至可能是借款还贷。

　　一位久居眉山的机关干部何先生分析说，房改前是国家、企业包下住房，而如今除了买房就是租房，全都是市场行为。租房价格也不低，普通旧房租金都要达到每平方米每月三元以上，很多人难于承受。

　　市民张先生说，现在房地产开发火爆，好像每个楼盘都卖得很好，究竟市场需要多少住房，政府如何统筹规划，还有普通低收入市民如何解决住房，不得而知。如果一部分低收入群体长期难以解决住房，将可能带来严重的社会问题。

　　小心逾期偿还贷款的罚息“吃钱”

　　2004年12月，谭先生用一张银行信用卡透支消费了35820.78元。由于记错了还款额，在到期前少还了0.80元。结果就是这区区八毛钱，却让他要缴852元的罚息，这笔钱相当于他所欠消费额的千余倍。

　　据交通稽查征费部门介绍，个别欠缴养路费的车辆，几年下来，如果要按规定补缴加滞纳金，总额要在几万元，因为养路费的滞纳金是按每天1%收取。如果一辆车五年不缴费，算上本金，滞纳金罚款最少在五万元以上。

　　前不久，和一位多年的朋友聊天，他也深有感触：今年初，公司派他去学习几个月，回来后就收到水、电、气、物管等一大堆催款通知书。仔细一看，差不多六百多元，这笔钱看来不是太多，如果外出一年半载，累积下来加各种罚款更不知是多少？如果沦为“房奴”，更有“好戏”等着你。

　　8月19日央行加息后，各商业银行纷纷出台了上调逾期偿还贷款的罚息标准，几乎都是在同期执行利息的基础上上浮30%至50%。如你的贷款期限是20年，享受5.814%的优惠年利率，那么日利率就是0.01615%。以建行为例，他们执行上浮50%的罚息标准，那每天的罚息就0.01615%x(1+5%)=0.024225%，假如你的月供是2000元，拖欠30天，则罚息额为14.54元。

　　水电气费的滞纳金收费标准分别是每天0.5%、0.1%和0.3%。还有各种信用卡，如果你忘记了按期还款，银行会从记账日起对透支额每天收取万分之五的利息，并按月计收复利。据悉，如果所还款项低于最低还款额，银行还会按最低还款额未还部分违规罚款，每天的滞纳金标准更是高达3%。

　　谭先生说：“处处是陷阱，处处是罚款，一不小心沦为‘卡奴’，真的好辛苦！”

　　做个有心人 相关费税及时清

　　面对可能带来的高额损失，应该如何避免？

　　纵观各种延误缴费时间的因素，都是因为“不小心”或者“忽视”，有人甚至认为这点钱不算什么。因此，首先必须转变观念，重视我们平常身边的各种缴费单和相关滞纳金收取标准。

　　就拿最常遇到的忘记缴费时间来说，大家完全可以整理出一张月缴费表，记录各种固定费用，如水电气费、物管费等的缴费时间和期限，确保自己或家人能及时缴费。同时，对常欠缴费项目的房贷、信用卡等的额度要做到心中有数。

　　养老靠儿子还是靠房子？随着我国逐步进入老龄化社会，“养儿防老”的做法渐受掣肘，而“以房养老”的观念正风生水起，但随之而来的问题是，拥有了房产，又能否保证老有所养？

　　从“以钱买房”到“以房换钱”

　　所谓“以房养老”，简单地说，就是年轻时“以钱买房”，年老时“以房换钱”。

　　“以房换钱”有多种形式，例如可以一次性将房屋出卖，获得一笔高额收入用于养老；也可将房屋出租，每月获得一笔房租用来补充养老；还可将房屋抵押给有关金融机构，分期获得一笔贷款用于养老，这就是住房反向抵押贷款，简称“倒按揭”。

　　其中，住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老人将房屋产权抵押给金融机构，后者按房屋的评估价值减去其折损和预支利息，并按人的平均寿命计算将其“化整为零”，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人身故。这种做法与传统按揭贷款的“一次发放，分期偿还”正好相反，即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。这种“倒按揭”在西方发达国家已是“以房养老”的普遍模式。

　　南京汤山“温泉留园”曾首次公开推出倒按揭性质的以房养老举措。该园规定，拥有南京市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人离世后归养老院所有。

　　这种模式得到了部分老年人的认同。62岁的上海市民张宝根认为，这种“以房养老”的方式好，父母不用操心儿女，儿女也不用为赡养老人担忧，解决了大家的后顾之忧。

　　上海市人大代表刘正东说，通过“倒按揭”，一个退休老人每月可以有几千元收入，且源源不断，其生活质量将极大改善，出国旅游、开私家车、欣赏高雅艺术等都不再是梦想。而如果只靠退休后的1000多元养老金，这样的高品质生活显然是不可想像的。

　　以房养老“后天不足”

　　2005年全国1%的人口抽样调查数据表明，我国60岁及以上的人口已经超过1.44亿，占总人口的11%，预计老年人口总数仍将进一步快速增长。而到2050年，全国老年人口总量将超过四亿。养老成为一种刚性需求，“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能，人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。

　　但是，当“以房养老”的范围从孤残老人拓宽到一般老人时，不可避免地遭遇到了强大的观念阻力。一位房产中介公司的市场总监说，中国人习惯将财产留给子女，对绝大多数的老人来说，房产是他们最大的一笔财产，按惯例老人通常会把房产留给愿意照顾他们的小辈。“很多老人不愿放弃亲情和关爱来换取现金。”上海市人大代表周人明也认为，许多老人担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了。只有对于那些丁克家庭或是子女较为富裕、老人比较开通的家庭，“以房养老”才是一种合适的新选择。

　　更大的阻力是，对于“倒按揭”，国内各大银行和保险机构目前鲜有敢“接招”的。

　　“其实两三年前，我们内部就对房屋倒按揭模式进行过探讨，但因实施难度过大，最后没有下文了。”一家银行房贷部的负责人说。

　　银行或保险机构承接“倒按揭”业务的难处在于，一方面国内的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的；而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。因此，如何确定“倒按揭”利率是一个很大的难题，贷款额少，老人不乐意，贷款期长，银行可能要吃亏，银行控制风险的难度很大。另一方面，“倒按揭”要获得盈利一般要十多年甚至二三十年后，目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人很难对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。

　　怎样才能“以房养老”

　　在市场人士观望“倒按揭”在我国的可行性时，国内已开始尝试符合实际的“以房养老”模式。

　　比如，上海有一些老人已经将自己独居的住房出租，使用获得的房租和养老金，选择一个合适的养老院安度晚年。

　　住在徐汇区的赵老太将自己居住的两室一厅房屋出租，获得每月1600元的房租，加上1400元/月的退休金，她选择华泾公园内环境优美、空气新鲜、设施先进的徐汇区久康养老院住了下来，每月交2300元左右，她每月还可以结余700多元。

　　相应的，上海也正在筹建老年社区。如上海南汇区康桥镇的老年社区预计2007年能全面建成。这是全国首家租赁式老年生活社区。这个社区设有生活区、医疗区、商业区、活动区四大区域，建筑面积8.6万平方米，可容纳1500余老人居住。社区拥有800多间房间，以一室一厅、二室一厅等小户型为主，建筑面积40到60平方米不等，按面积收取租金。整个社区都安装紧急呼叫系统、红外线监视智能化系统，配有无障碍通道，在二楼还设置空中走廊，把社区内所有生活楼和医院、宾馆、娱乐场所连接起来。老人可以把自己的房屋出租后搬入这样的老年社区，由“独居”变成“合居”，实现“以房养老”。